Tidsbruk, forskriftskrav og ansvar
Mange forbinder en tilstandsrapport først og fremst med selve befaringen. Det er forståelig, det er den delen kunden ser. Men befaringen er bare er én del av arbeidet. En profesjonell tilstandsrapport er resultatet av betydelig etterarbeid, faglige vurderinger og dokumentkontroll.
Mye av arbeidet skjer etter befaringen
Etter at boligen er undersøkt, starter en grundig gjennomgang av fremlagt og tilgjengelig dokumentasjon. Et viktig og ofte undervurdert arbeid er kontroll av byggesaksmappe i kommunalt arkiv. Her gjennomgås blant annet godkjenninger og brukstillatelser, det vurderes om tiltak har vært søknadspliktige, og det kontrolleres om det foreligger avvik mellom faktisk utførelse og godkjent situasjon.
Dette arbeidet er avgjørende for å avdekke forhold som ikke nødvendigvis er synlige under befaring, men som kan ha stor betydning for både verdi og ansvar.
Tilstandsrapport er styrt av forskrift, ikke skjønn
Visste du at det finnes en egen forskrift som fastsetter hvordan og hva som skal kontrolleres i en tilstandsrapport?
Forskriften stiller minstekrav til innholdet. Det betyr at det ikke er bygningssakskyndig eller megleren som bestemmer hvilke bygningsdeler som skal vurderes. Obligatoriske bygningsdeler kan ikke velges bort.
Et vanlig misforstått punkt gjelder leiligheter i borettslag og sameier. Enkelte tror at bygningsdeler kan utelates fordi vedlikehold og utskifting er fellesskapets ansvar. Det er feil:
Borettslag og sameier, vedlikeholdsansvar endrer ikke vurderingsplikten.
Vinduer i et borettslag kan formelt være fellesskapets ansvar når det gjelder vedlikehold og utskifting. Likevel er tilstanden på vinduene av vesentlig betydning for kjøper. Dersom vinduene har dårlig tilstand, kan dette utløse behov for utskifting. En slik utskifting vil ofte bli finansiert gjennom økt fellesgjeld, noe som igjen kan medføre høyere husleie for den enkelte andelseier. Av denne grunn skal slike bygningsdeler vurderes og beskrives i tilstandsrapporten, uavhengig av hvem som har det formelle vedlikeholdsansvaret.
En tilstandsrapport som ikke oppfyller forskriftens krav kan få klare konsekvenser. Dersom forhold ikke er tilstrekkelig beskrevet eller vurdert, kan selger i ettertid bli sittende med et større økonomisk ansvar. Mangelfull rapportering kan også føre til at kjøper får medhold i krav som kunne vært unngått dersom rapporten hadde vært mer fullstendig.
Selgers opplysningsplikt – ansvaret stopper ikke hos bygningssakskyndig
Selv når det foreligger en grundig tilstandsrapport utarbeidet av fagperson, har selger fortsatt et selvstendig ansvar gjennom opplysningsplikten. Dersom selger kjente til en feil, eller etter forholdene burde ha kjent til den, og likevel unnlot å informere om forholdet, kan selger bli holdt ansvarlig i ettertid. Åpenhet er selgers beste forsikring!