Nybygg

Bygningskontroll forebygger feil og mangler

Det finnes mange feller å gå i når man skal bygge eller kjøpe et nybygg. At bygget er nytt er ingen forsikring mot feil og mangler.

Straff ved slurv

Byggenæringen gjør feil på byggeplassene for 15 milliarder kroner i året. Nå skal det svi på pungen å slurve på byggeplassen. Kommunal- og regionaldepartementet har gått til kamp mot byggefeil. Etter forslag i ny lov kan foretak få opp til 400 000 kroner i overtredelsesgebyr om det står ansvarlig for alvorlige byggefeil.

Forbrukerne lider

Forbrukerrådet mottar hvert år 10 000–12 000 henvendelser om boligproblemer, og disse avdekkes ofte i etterkant av byggeprosjektene. Oppdages feilene etter fem år, kan forbrukerne ikke reklamere etter dagens bustadoppføringslov.
En ting er nyoppførte boliger med synlige feil. Problemet er imidlertid at byggefeil kan dukke opp som skader etter en del år, ofte når reklamasjonsfristene og garantiene har utløpt. Og ting som ikke ble oppfattet som feil i begynnelsen, kan vise seg å være det ettersom tiden går.Dessverre er det forbrukerne som blir sittende igjen med regningen for disse byggefeilene. Ifølge Svein Bjørberg, FoU-leder i Multiconsult og professor II ved NTNU i ombyggingsteknikk og bygningsforvaltning, oppdages bare 10–15 prosent av feilene før bygningen er seks år gammel.

Uavhengig kvalitetssikring

Bygningskontroller utført av en profesjonell og uavhengig tredjepart på kritiske områder vil kvalitetssikre utførelsen, noe som vil redusere konfliktnivået og være positivt for alle parter.

Garantibefaring/Overtakelseskontroll

Garantibefaring/Overtakelseskontroll

– Sikrer dine rettigheter ved overtakelse av bolig, leilighet eller nybygg.

Hvorfor bistand når alt er nytt?

Aller helst vil vi være tilstede med ikke foranmeldte befaringer under byggeprosessen for å kontrollere utførelser som senere blir innebygd og skjult. Vi vet gjennom vårt arbeide at uavhengig kontroll kan sikre kjøper mot uheldige utførelser som senere gir skader. Dessuten har kjøper rett på å få arbeidene utført etter gjeldende standarder, og disse kjenner sjelden kjøper godt nok . I det minste bør vi være med å ivareta interessene til kjøper når objektet formelt skal overdras.

Visste du dette?

Det som ikke dokumenteres av synlige feil i overflater eksempelvis hakk i parkett eller mangler ved selve overtakelsesforretningen, blir ansett som akseptert og vil følgelig være vanskelig å reklamere for senere. Dette betyr at overtakelsestidspunktet er særdeles viktig.

Billigere enn du tror

Våre befaringer og rapporter er grundige. Nødvendigheten av dette kjenner vi til blant annet gjennom erfaring fra rettsapparatet. Kostnader til bistand er marginale i forhold til den livstidsinvestering som en ny bolig ofte er.

Byggoppfølging

Byggoppfølging

– Sikrer dine rettigheter ved overtakelse av bolig, leilighet eller nybygg.

Hvorfor byggoppfølging?

Vi ønsker å være tilstede med ikke foranmeldte befaringer under byggeprosessen for å kontrollere utførelser som senere blir innebygd og skjult. Vi vet gjennom vårt arbeide at uavhengig kontroll kan sikre byggherre / kjøper mot uheldige utførelser som senere gir skader. Dessuten har kjøper rett på å få arbeidene utført etter gjeldende standarder, og disse kjenner sjelden kjøper godt nok.

Ny plan- og bygningslov

Den nye plan- og bygningsloven betyr at tiltakshaver (tidligere byggherre) vil måtte foreta et langt mere omfattende arbeide med hensyn til bygningsmyndighetene hva eksempelvis byggesøknad angår. Dette vil vi kunne ivareta for deg på en forsvarlig og forskriftsmessig måte.

Vi kan tilby

Takst-Forum Trøndelag as har i sitt kontorfellesskap nødvendige godkjenninger og kompetanse til å utføre:

  • Søknader til kommune og husbank
  • Tegning/prosjektering av:
    • boliger
    • tilbygg
    • påbygg
    • garasjer
    • osv.

Kvalitetskontroll

På grunn av vår status som uavhengige kontrollører blir vi benyttet til å vurdere skader i forbindelse med blant annet tvistesaker. Dette betyr at vi er spesielt oppmerksom på de byggdetaljer som betyr svært mye for å unngå skader. Forhold som ikke koster mer i kroner og øre byggeprosessen å passe på, men som er viktig for vedlikeholdsarbeidene på lang sikt. Dette er kompetanse De blir til del ved vår bistand.

Tørt bygg

Tørt bygg

– Uttørking av bygg blir sjelden tilstrekkelig om den ikke planlegges.

Økt fare for sopp og råte

Skader på nybygg på grunn av byggfukt skyldes at byggematerialer, som regel betong, trevirke, isolasjon og platekledninger, ikke er tilstrekkelig tørre før de kles inn bak tette sjikt. Inkludert er fuktighet som tilføres materialene fra nedbør og lekkasjer under oppføring av bygningen. Mangelfull uttørking av materialene før de lukkes inn i konstruksjonen, øker faren for dannelse av råtesopp, mugg og andre mikroorganismer. Kort byggetid og mangelfull beskyttelse under lagring av bygningsmaterialer og ved oppføring av bygninger er vanlige årsaker.

Riktig utstyr og prosedyrer

Med dagens korte byggetider og tette konstruksjoner er det sjelden at uttørkingen blir tilfredsstillende uten planmessige tørketiltak som følges opp med kontrollmålinger. Det er viktig at kontrollmålinger av fukt foretas med riktig utstyr og
etter riktige prosedyrer. For at fuktigheten ikke skal føre til skader, må den tørkes ut. I byggeprosessen er det derfor viktig å tenke avfukting – ikke oppvarming. Varme fjerner ikke fukt! Et tørt bygg gir det beste grunnlaget for et godt inneklima.
Byggeforskriftene stiller strenge krav til fuktighet i bygg, og for å kunne overholde disse kravene må entreprenøren planlegge hvordan bygget skal dekkes til og tørkes ut. Takst-Forum Trøndelag har lang erfaring som en uavhengig tredjepartskontrollør. Vi tilbyr prosjektering og utleie av nødvendige avfuktere og fuktkontroll. Måleprotokoll blir utarbeidet for hele tørkeperioden.

Tetthetskontroll bygning

Tetthetskontroll bygning

– Vi hjelper deg tilfredsstille de strenge kravene under byggeprosessen.

Forskriftskrav

Byggeforskriftene setter krav til bygningers tetthet. Måling er inntil videre ikke obligatorisk. Utførende må dokumentere at bygget tilfredsstiller krav til tetthet. Dette gjøres ved preakseptable løsninger jfr. byggdetaljblad og tekniske godkjenninger og lignende. eller analyse (tetthetskontroll).

Hvorfor kontrollere en bygnings tetthet?

Luftlekkasjer er den vanligste formen for uønsket energitap og tetting av disse fører ofte til store
besparelser. Vind mot bygningen skaper et innvendig lokalt undertrykk ved den vindbelastede veggen og et tilsvarende overtrykk på motsatt side av huset. Overtrykket gjør at inneluft presses ut i konstruksjonen gjennom lekkasjepunktene og ved avkjøling i konstruksjonen vil luften kondensere med påfølgende utvikling av sopp og råte. I bygninger med balansert ventilasjon vil luftlekkasjer påvirke ventilasjonsanlegget og føre til ubalanse.

Gjennomføring av tetthetskontroll

Takst-Forum Trøndelag AS har utstyr og er sertifisert til å utføre tetthetskontroll av bygg og påvise lekkasjepunktene. Dette utføres raskt og effektivt ved “Blower Door” systemet, lufthastighetsmåler og bruk av infrarødt kamera (termografering). Målinger foretas ved ulike trykkforskjeller og et gjennomsnitt ved 50 Pascal undertrykk fastlegger grunnlaget for beregning av lekkasjetallet. Datamaskinen styrer hele måleprosessen og beregner også automatisk lekkasjetallet, hvilket kvalitetssikrer resultatet.

Uavhengig kontroll

Uavhengig kontroll

Det er krav om uavhengig kontroll av fuktsikring ved nybygging og søknadspliktig ombygging av våtrom i alle boliger og med lufttetthet i nye boliger.

For bygningsfysikk, konstruksjonssikkerhet, geoteknikk og brannsikkerhet i tiltaksklasse 2 og 3 er det krav om uavhengig kontroll, dels for prosjektering og dels for utførelse.
Uavhengig kontroll innebærer kontroll av utført kvalitetssikring og kontroll av resultater fra prosjektering og utførelse.
Kontrollforetaket skal bekrefte at det kontrollerte foretaket har rutiner for kontrollområdet i sitt foretakssystem. For å sikre at det er samsvar mellom rutiner og utført kvalitetssikring skal kontrollen bekrefte at rutiner innen kontrollområdet er fulgt. Tilsvarende skal det foretas kontroll av resultater fra prosjektering og utførelse for å bekrefte samsvar. Prosjektering skal samsvare med kravene i byggteknisk forskrift (TEK10), mens utført byggearbeid skal samsvare med produksjonsunderlaget som tegninger og arbeidsbeskrivelser.

Kontroll av utført kvalitetssikring

Uavhengig kontroll av utført kvalitetssikring er et krav for all kontroll. Kontrollforetaket skal bekrefte at det kontrollerte foretaket har rutine for kvalitetssikring i sitt foretakssystem. Dernest skal det kontrolleres at kvalitetssikring er utført og kan dokumenteres ved sjekklister eller andre hjelpemidler, slik det følger av krav til bruk av styringssystem, jf. SAK10 kapittel 10.

Kontroll av prosjektering og utførelse

Kontroll av prosjektering og utførelse gjennomføres på utvalgte deler av prosjekterings- og byggearbeidet.
Kontroll av utførelse innebærer blant annet stikkprøvekontroll av at produksjonsunderlaget er tilgjengelig på byggeplassen, påvisning av samsvar mellom produksjonsunderlag og det utførte byggearbeidet og påvisning av samsvar mellom dokumentert kvalitetssikring og utført byggearbeid. I noen tilfeller skal det foretas påvisning av produktdokumentasjon som del av utførelseskontrollen.