Ofte Stilte Spm

- Hva er ligningstakst? Mener å ha hørt at ligningstaksten ikke har noe med eiendommens markedsverdi å gjøre. Stemmer dette?

Svar: Ligningsverdi er den verdi som brukes ved formueligningen av et objekt i dette tilfellet bolig eller fritidsbolig i form av en ligningstakst. Ligningsverdien på bolig og fritidseiendom har en lovregulert maksgrense på 30 prosent. Fast privat eiendom skal altså ikke være lignet på mer enn 30 prosent av markedets verdi.

- Jeg skal ikke selge, men er nysgjerrig på hva eiendommen min er verdt. Hva koster en takst - og hvor finner jeg en pålitelig takstmann?

Svar: En verditakst koster ca kr 5000 inkl mva, men dette er avhengig av type og størrelsen på boligen. I tillegg kommer kostnader for innhenting av nødvendig dokumentasjon, så som utskrift fra grunnbok, reguleringsplaner og bestemmelser, tegninger, målebrev etc.

- Kan man «bestille» en høy eller lav takst? I et skilsmisseoppgjør vil den av partene som regner med å overta huset, ønske seg en så lav takst som mulig. Den som kjøper seg ut, ønsker taksten høyest mulig. Ofte ser vi at den som flytter ut, legger frem en takst som er høyere enn den taksten den andre parten presenter. Påvirkes takstmenn av hva taksten skal brukes til?

Svar: Takstmenn skal være absolutt uhildet og skal ikke speiles av oppdragsgiver. Vi ser at avvik kan forekomme. Ofte skyldes dette forskjellige forutsetninger og opplysninger gitt av oppdragsgiver. Det beste vil være at begge parter samt begge takstmenn er tilstede samtidig ved befaring slik at takstmenn får like opplysninger og forutsetninger for riktig verdivurdering.

- Jeg eier en enebolig som er sammenbygd med en annen enebolig med felles vegg, slik at boligene fremstår som vertikaldelte boliger, men de er registrert i GAB som eneboliger. Vi er plaget med en del lydgjennomgang mellom boligene, noe som både vi og naboen vet om. Naboens enebolig, som jeg deler vegg med, er nettopp solgt for 4,2 millioner. Det fremkommer ikke i noe dokument, verken egenerklæring fra selger eller utarbeidet boligsalgsrapport at der er lytt mellom eneboligene. Hvilke normer gjelder for lydgjennomgang mellom to boliger? Kan/bør den nye eier eventuelt forlange lydmåling utført i ettertid? Hvis det skulle vise seg at vår felles vegg ikke holder fastsatt norm, vil det da være grunnlag for reklamasjon?

Svar:

Takstmannen utfører ikke lydmålinger ved utarbeidelse av Boligsalgsrapporter og er prisgitt opplysninger gitt av selger ved slike forhold. Krav til lydisolering mellom boenheter avhenger av krav fra myndighetene på oppføringstidspunktet. Selv om veggkonstruksjonene tilfredsstiller minimumskrav til lydisolasjon, vil mange finne lydisolasjonen utilfredsstillende.

Særlig støy med lav frekvens (basslyd) og fra vibrasjoner i naboboligen som følge av løping i trapp, lek osv. kan virke sjenerende. Tyngre skilleveggkonstruksjoner av mur eller betong vil gi bedre lydisolasjon mot denne type støy i forhold til trevegger. Dagens krav til lydisolering av vegg mellom boenheter er 55 dB ved luftlyd og 53 dB ved trinnlyd. For kontroll om dette er tilfredsstilt må det foretas lydmålinger.

Det bør i tillegg også foretas kontroll av veggens oppbygging og ut i fra preaksepterte løsninger på oppbygging vurdere eventuelle avvik og behov for eventuelle utbedringer. Ved et nybygg vil for dårlig lydisolering mellom boenheter være en reklamasjonsak. Som brukt bolig vil avhendingsloven bli gjeldene. Terskel for gjennomslag av en reklamasjon med krav om retting eller prisavslag er høyere, og må vurderes i hvert enkelt tilfelle. Før en vurderer å reklamere er det viktig å få utarbeidet en rapport som beskriver eventuelle avvik i forhold til lydkrav på oppføringstidspunktet.

- Er det greit å bruke en takstmann som megleren anbefaler?

Svar:

Megler har god kjennskap til takstmenn i området og deres kvalitetsnivå. Det er i alles interesser å benytte en flink takstmann og partene kan med dette unngå unødvendig støy i etterkant av et salg. Takstmannen skal være absolutt uhildet og vi ser ikke noe problem i dette.

- Kan en takstmann vurdere om ventilasjonen fungerer tilfredsstillende? Har han kompetanse til å vurdere hva som eventuelt er årsak til høy fuktighet i et bygg og anbefale hva som må gjøres?

Svar:

En takstmann har bygningsteknisk bakgrunn som byggmester eller ingeniør. Fuktmekanikk er også et av kompetanseområdene til en takstmann og han skal kunne vurdere årsakene til høy luftfuktighet i et bygg.

Takstmannen skal kjenne til dagens og tidligere krav til ventilering av boliger. På bakgrunn i boligens planløsning, bruksmønster, type ventilasjon, visuelle observasjoner og målinger kan taksmannen komme med anbefalte tiltak for å redusere luftfuktigheten i boligen.

Høy luftfuktighet kan skyldes flere forhold, men ofte er årsaksammenhengen til høy luftfuktighet at fuktproduksjonen inne i boligen for stor i forhold til ventilering. Dette skjer vanligvis ved tørking av klær innendørs og fuktproduksjon fra dusjing og matlaging kombinert med for dårlig avtrekk- og tilluftsventilasjon. Generelt bør det være avtrekk fra kjøkken, sanitærrom og våtrom. For å tilfredsstille dette bør det etableres mekanisk avtrekksventilasjon fra våtrom for optimal ventilering av boliger. Ved nybygg i dag blir det vanligere å etablere et balansert ventilasjonsanlegg med avtrekk på våtrom og tilluft på oppholdsrom.

- Vi bor i et 4 år gammelt hus, som har flere mangler som vi mener byggmesteren bør utbedre med dekning i 5-årsgarantien, men byggmesteren nekter. Tror du vi vil stille sterkere med en vurdering fra en takstmann? Må byggmesteren godta takstmannens vurdering? Vil du anbefale et nytt tilsyn etter at byggmesteren har utbedret feilene?

Svar:

Rapport fra en takstmann vil i de fleste saker styrke deres reelle krav mot byggmester. Takstmenn kjenner til lovverket og gjeldene Norske Standarder som er relevante. Byggmester kan være uenig i takstmannens vurderinger, men dette bør da dokumenteres på et rent byggfaglig nivå. Erfaringsmessig vil en utførlig rapport som dokumenterer avvik fra gjeldende regler løse de fleste saker, alternativt har huseier god dokumentasjon for å gå videre med saken juridisk.

Vil presisere at det også kan gå andre veien hvor det er huseier som stiller for store krav i forhold til regler og standarder som også vil framkomme i en rapport. Etterkontroll av eventuelle utbedringer anbefales, men dette er selvfølgelig avhengig av utbedringens karakter i og må vurderes i hvert enkelt tilfelle.

- Hvordan definerer man forskjellen på et oppussingsobjekt kontra et restaureringsobjekt? Jeg kjøpte et oppussingsobjekt for ett år siden, som har vist seg å inneholde så store feil og mangler at jeg bokstavelig talt måtte rive hele annen etasje, og 2/3 av første etasje. Likevel mener eierskifteforsikringen at jeg burde ha regnet med dette. Kan det virkelig stemme?

Svar:
Det benyttes ofte feil ord og uttrykk i beskrivelser av tilstand på eiendomsobjekt. Dette kan variere lokalt og kan oppfattes forskjellig fra person til person. Min forståelse av ordet «oppussing» går på at dette gjelder fornying av overflater så som tapeter, maling og gulvbelegg etc., og ikke utbedringer som følge av skader i selve konstruksjonene. Eventuelle rett på en erstatning eller prisavslag i henhold til avhendingsloven som følge av ordvalg vil væreavhengig av hva som var opplyst i en eventuell tilstandsrapport og boligens beskaffenhet som ved selvsyn på visning kan dokumenteres. Vil presisere at oppussingsobjekt ikke er et vanlig uttrykk beskrevet i byggtekniske standarder, og selv om også «restaureringsobjekt» ofte benyttes feil, virker dette etter min oppfatning noe sterkere. Generelt har kjøper krav på erstatning eller prisavslag om feil / mangler er vesentlige utover hva som var forventet, men dette er juridiske forhold som må vurderes i hvert enkelt tilfelle.

Noen ord og utrykk her kan være nyttig å kjenne til:

Vedlikehold: Tiltak som er nødvendig for å opprettholde en bygning eller et anlegg på et fastsatt kvalitetsnivå.

Tilstandsbasert vedlikehold: Tiltak for å fange opp behov for å gjennomføre vedlikehold før det oppstår skader.

Løpende vedlikehold: Tiltak for å rette på tilfeldige skader. Ikke planlagte utskiftninger av bygningsdeler eller komponenter.

Periodisk vedlikehold: Vedlikehold med regelmessige intervaller. Planlagte utskiftninger av bygnings- og anleggsdeler eller komponenter.

Modernisering: Arbeider for å tilføre manglende funksjoner eller tilfredsstille formelle krav som er kommet etter den opprinnelige oppføringen.

Ombygging: Arbeider for å endre en bygnings funksjoner, arealbruk eller standard, uavhengig av i hvilken retning standarden endres.

Reparasjon: Det å gjøre et delprodukt eller en bygnings- eller anleggsdel funksjonsdyktig uten hel utskifting.

Utbedring: Arbeider for å bringe en bygning opp til opprinnelig funksjonell og teknisk standard etter skader, unormal slitasje eller mangelfullt vedlikehold.

Et annet ord som benyttes er rehabilitering og restaurering. Ofte ser man dette brukt feil i forbindelse med modernisering eller ombygging av lokaler/bygninger. Slik standarden tolker dette ordet betyr rehabilitering: «Utbedring hvor det tas sikte på å bevare mest mulig av antikvarisk verdi eller arkitektonisk kvalitet».

- Jeg lurer på om det er noen spesiell instans hvor jeg kan klage på verditakst som takstmann har satt på en eiendom. Jeg har fått to verditakster på leiligheten min, de varierer på 350 000!

Svar:

Det er opprettet en klagenemd for takstmenn. Nemnda behandler klager på takster og tilstandsrapporter på boliger og fritidshus som er utarbeidet fra og med 1. juni 2002. Adresse: Klagenemda for takstmenn, Postboks 155 Sentrum, 0102 Oslo

Formålet med nemnda er å gi brukere av taksttjenester en rimelig og rask klageadgang, samt å danne retningslinjer for bransjen ved at innholdet av «god takstmannsskikk» utmeisles. Det er Forbrukerrådet, NITO Takst og NTF Norges Takseringsforbund som arbeider i nemnda. Nemnda skal i hver sak bestå av en formann og to medlemmer; én fra forbrukersiden og én fra bransjesiden.

Nemnda behandler klager på takstmenn som er medlemmer av en av de to medlemsorganisasjonene. Et annet kriterium for klagebehandling er at oppdraget må falle inn under virksomhet som er godkjent av organisasjonene.

Vi har kjøpt et 30 år gammel hus med tilstandsgrad 1 på alle punkter, men med tydelige feil. Hvorfor utarbeides ikke en verdivurdering slik at tilstanden er i forhold til den teknisk verdi med restlevetid for viktige bygningsdeler av huset. Jeg føler vi ble hold til narr av megler og takstmann.

Svar:

Tilstandsgrad (TG) settes for de fleste delelementer i en tilstandsrapport. TG skal formidle det konkrete elementets forventede tilstand. Faktorer som typisk er av betydning ved fastsettelse av TG er alder, påviste svekkelser, forhold som erfaringsmessig representerer stor risiko for fremtidige skader etc.

Usikkerhet med hensyn til elementets alder eller andre forhold som ikke lar seg dokumentere kan også påvirke tilstandsgraden.

Eksempelvis kan TG 2 og 3 settes på bygningsdeler hvor ytterligere undersøkelser anbefales for å få stadfestet tilstanden.

TG 0 Ingen symptomer, og tilsier at elementet er dokumentert helt uten slitasjer og skadesymptomer. Benyttes i hovedsak når et element er helt nytt.

TG 1 Svake symptomer, og benyttes når elementet er tatt i bruk og graden formidler normal slitasje ute n nødvendige strakstiltak.

TG 2 Middels kraftige symptomer, og formidler at det er feil/slitasje/skade som bør utbedres innen rimelig tid. Det er vanskelig å konkretisere hva som kan anses som «rimelig tid». Graden er imidlertid satt ut fra en fagmanns objektive vurdering som et klart signal om en påregnet kostnad. TG 2 kan også benyttes på elementer som ikke har på viste svekkelser, men der elementet iht. levetidsbetraktninger befinner seg innenfor tidsintervallet hvor behovet for utbedringer må anses påregnelig.

TG 3 Kraftige symptomer, og anvendes når det er påvist funksjonssvikt ved et element som nødvendiggjør utbedring umiddelbart eller innen kort tid.

TG 3 kan også benyttes på elementer som ikke har påviste svekkelser, men der elementet iht. generelle levetidsbetraktninger anses utlevd.

Kombinasjoner av TG grader som for eksempel TG 1-2 , 2-3 eller 1-3 benyttes der det vanskelig lar seg gjøre å sette en klar TG grad på hele eller deler av elementet. I disse tilfeller er detaljteksten under den aktuelle hovedoverskriften særlig viktig for å tilegne seg kunnskap om elementet.

Flere av bygningsdelene vil på en 30 år gammel bolig ha nådd en anselig alder. Kombinert med synlige feil bør det normalt settes

TG 2 eller TG 3.Vurdering av TG er takstmannens ansvar og skal være i samsvar med beskrevet vurdering og levetidsbetraktninger på de enkelte bygningsdelene. Megler har ikke byggteknisk kunnskap og ikke ansvarlig for taksmannens arbeid.

Tilstandsgrader alene gir ikke et riktig bilde av elementet. Det er derfor viktig å lese rapporten nøye og sammenstille taksmannens vurderinger med levetidsbetraktninger samt egne observasjoner på visning.

Verditakst er ikke vanlig å benytte i Trondheim med omegn, men kan bestilles som et tillegg i Boligsalgsrapporten.

Verdireduksjon på teknisk verdi i forhold til alder og slitasje settes skjønnsmessig av takstmann og behøver ikke å gi et korrekt bilde av nødvendige påkostninger pga. forskjellig referansenivå og krav til standard etc.

- Hva er egentlig forskjellen på bolig-areal (boa), bruksareal (bra) og bruttoareal (bta)?

Svar:

Bruttoarealet (BTA) er de måleverdige arealer begrenset av ytterveggenes utside. Bruksareal (BRA) er det areal av bruksenheter og felles del, som ligger innenfor omsluttende vegger. Det vil si at man måler fra innside yttervegger med visse fradrag.

Boligareal (BOA) er bruksarealet (BRA) av boligens hoveddel. I hoveddel (BOA) inngår følgende rom: Oppholdsrom, stue og kjøkken, toalett og vaskerom, badstue, trimrom og svømmebasseng, vindfang, entre, gangarealer og trapper mellom ovennevnte rom. Rom av en bruksenhet som for eksempel ikke inngår i hoveddel er boder, oppbevaringsrom og garasje, tekniske rom, søppelrom og fyrrom, balkonger, terrasser og andre åpne deler, gangarealer og trapper mellom rom nevnt ovenfor og mellom disse rom og hoveddel.

Det er nylig gjennomført en revisjon av Norsk Standard 3940 som angir areal og volumberegninger av alle typer bygninger. Dagens boligareal (BOA) utgår og erstattes ved annonsering ved salg med areal av primære rom (P-ROM). Nye måleregler vil tre i kraft 1.januar 2008 med en overgangsordning på 6 mnd.

Primærrom (P-ROM) er for eksempel oppholdsrom, soverom, kjøkken, bad og entre, samt ganger og trapper mellom denne type rom. I salgsoppgaver/ prospekt og internettannonser skal samlet areal for disse rommene oppgis – i tillegg skal det lages en liste over hvilke rom som er inkludert i P-ROM. Bruksarealet BRA for hver etasje oppgis.

- Jeg og min bror skal overta våre foreldres 2-mannsbolig. Vil en leilighet i første etasje ha større verdi enn den i andre?

Svar:

En leilighet i første etasje med enkel atkomst til bakkeplan vil i utgangspunktet være mer attraktiv og ha noe høyere verdi enn en leilighet i 2.etg. Dette må imdlertid vurderes i hvert enkelt tilfelle og er avhengig av tomtens beskaffenhet og verdi som uteareal. Videre må boligens beliggenhet med forskjeller på utsikt og lysforhold vektlegges.

- Jeg vurderer å kjøpe en bolig der det er målt noe høye fuktverdier på badet. Badet ble modernisert for ca. 15 år siden og har ingen synlige skader. Bør jeg sikre meg noe i forbindelse med kjøpet?

Svar:

Et 15 år gammelt bad vurderes generelt har oppnådd en anseelig alder sett opp i mot foreventet levetid. Erfaringsmessig vil normal levetid på eksempelvis et flislagt bad fra 90-tallet være ca 10-20 år (kort-lang). Det vil være stor risiko for en skadeutvikling og tiltak bør vurderes. Omfanget og kostnader kan variere. Ofte kan et dusjkabinett utsette utbedringer såfremt ingen større skader har oppstått, alternativt må en total oppgradering vurderes og vektlegges før et kjøp. Såfremt opplysninger om badet med tanke på alder opp i mot forventet levetid og fuktutslag er opplyst i forkant av et salg, gjerne i form av en boligsalgsrapport eller våtromstest vil kjøper normalt ikke ha noe krav om erstatning fra selger.

- Et hus ble lagt ut for salg med prisantydning 1 800 000. Jeg sikret meg finanisering opp til 2 200 000. I budrunden gikk huset for 2 400 000. Er slike prisantydninger helt uavhengig av husets verdi og kan slike prisantydninger gis uten ansvar?

Svar:

Eiendomsmeglere har ikke lov til å sette en lav prisantydning på en bolig som et lokketilbud. Vil presisere at prissetting i et opphetet boligmarked er vanskelig. Budrundene går i et høyt tempo og erfaring viset at flere kjøpere er villig til å strekke seg langt for den rette boligen. Dette er vanskelig for meglere å forutse og de står i utgangspunktet uten ansvar.

- Hva er ligningstakst? Mener å ha hørt at ligningstaksten ikke har noe med eiendommens markedsverdi å gjøre. Stemmer dette?

Svar: Ligningsverdi er den verdi som brukes ved formueligningen av et objekt i dette tilfellet bolig eller fritidsbolig i form av en ligningstakst. Ligningsverdien på bolig og fritidseiendom har en lovregulert maksgrense på 30 prosent. Fast privat eiendom skal altså ikke være lignet på mer enn 30 prosent av markedets verdi.

- Jeg skal ikke selge, men er nysgjerrig på hva eiendommen min er verdt. Hva koster en takst - og hvor finner jeg en pålitelig takstmann?

Svar: En verditakst koster ca kr 5000 inkl mva, men dette er avhengig av type og størrelsen på boligen. I tillegg kommer kostnader for innhenting av nødvendig dokumentasjon, så som utskrift fra grunnbok, reguleringsplaner og bestemmelser, tegninger, målebrev etc.

- Kan man «bestille» en høy eller lav takst? I et skilsmisseoppgjør vil den av partene som regner med å overta huset, ønske seg en så lav takst som mulig. Den som kjøper seg ut, ønsker taksten høyest mulig. Ofte ser vi at den som flytter ut, legger frem en takst som er høyere enn den taksten den andre parten presenter. Påvirkes takstmenn av hva taksten skal brukes til?

Svar: Takstmenn skal være absolutt uhildet og skal ikke speiles av oppdragsgiver. Vi ser at avvik kan forekomme. Ofte skyldes dette forskjellige forutsetninger og opplysninger gitt av oppdragsgiver. Det beste vil være at begge parter samt begge takstmenn er tilstede samtidig ved befaring slik at takstmenn får like opplysninger og forutsetninger for riktig verdivurdering.

- Jeg eier en enebolig som er sammenbygd med en annen enebolig med felles vegg, slik at boligene fremstår som vertikaldelte boliger, men de er registrert i GAB som eneboliger. Vi er plaget med en del lydgjennomgang mellom boligene, noe som både vi og naboen vet om. Naboens enebolig, som jeg deler vegg med, er nettopp solgt for 4,2 millioner. Det fremkommer ikke i noe dokument, verken egenerklæring fra selger eller utarbeidet boligsalgsrapport at der er lytt mellom eneboligene. Hvilke normer gjelder for lydgjennomgang mellom to boliger? Kan/bør den nye eier eventuelt forlange lydmåling utført i ettertid? Hvis det skulle vise seg at vår felles vegg ikke holder fastsatt norm, vil det da være grunnlag for reklamasjon?

Svar:

Takstmannen utfører ikke lydmålinger ved utarbeidelse av Boligsalgsrapporter og er prisgitt opplysninger gitt av selger ved slike forhold. Krav til lydisolering mellom boenheter avhenger av krav fra myndighetene på oppføringstidspunktet. Selv om veggkonstruksjonene tilfredsstiller minimumskrav til lydisolasjon, vil mange finne lydisolasjonen utilfredsstillende.

Særlig støy med lav frekvens (basslyd) og fra vibrasjoner i naboboligen som følge av løping i trapp, lek osv. kan virke sjenerende. Tyngre skilleveggkonstruksjoner av mur eller betong vil gi bedre lydisolasjon mot denne type støy i forhold til trevegger. Dagens krav til lydisolering av vegg mellom boenheter er 55 dB ved luftlyd og 53 dB ved trinnlyd. For kontroll om dette er tilfredsstilt må det foretas lydmålinger.

Det bør i tillegg også foretas kontroll av veggens oppbygging og ut i fra preaksepterte løsninger på oppbygging vurdere eventuelle avvik og behov for eventuelle utbedringer. Ved et nybygg vil for dårlig lydisolering mellom boenheter være en reklamasjonsak. Som brukt bolig vil avhendingsloven bli gjeldene. Terskel for gjennomslag av en reklamasjon med krav om retting eller prisavslag er høyere, og må vurderes i hvert enkelt tilfelle. Før en vurderer å reklamere er det viktig å få utarbeidet en rapport som beskriver eventuelle avvik i forhold til lydkrav på oppføringstidspunktet.

- Er det greit å bruke en takstmann som megleren anbefaler?

Svar:

Megler har god kjennskap til takstmenn i området og deres kvalitetsnivå. Det er i alles interesser å benytte en flink takstmann og partene kan med dette unngå unødvendig støy i etterkant av et salg. Takstmannen skal være absolutt uhildet og vi ser ikke noe problem i dette.

- Kan en takstmann vurdere om ventilasjonen fungerer tilfredsstillende? Har han kompetanse til å vurdere hva som eventuelt er årsak til høy fuktighet i et bygg og anbefale hva som må gjøres?

Svar:

En takstmann har bygningsteknisk bakgrunn som byggmester eller ingeniør. Fuktmekanikk er også et av kompetanseområdene til en takstmann og han skal kunne vurdere årsakene til høy luftfuktighet i et bygg.

Takstmannen skal kjenne til dagens og tidligere krav til ventilering av boliger. På bakgrunn i boligens planløsning, bruksmønster, type ventilasjon, visuelle observasjoner og målinger kan taksmannen komme med anbefalte tiltak for å redusere luftfuktigheten i boligen.

Høy luftfuktighet kan skyldes flere forhold, men ofte er årsaksammenhengen til høy luftfuktighet at fuktproduksjonen inne i boligen for stor i forhold til ventilering. Dette skjer vanligvis ved tørking av klær innendørs og fuktproduksjon fra dusjing og matlaging kombinert med for dårlig avtrekk- og tilluftsventilasjon. Generelt bør det være avtrekk fra kjøkken, sanitærrom og våtrom. For å tilfredsstille dette bør det etableres mekanisk avtrekksventilasjon fra våtrom for optimal ventilering av boliger. Ved nybygg i dag blir det vanligere å etablere et balansert ventilasjonsanlegg med avtrekk på våtrom og tilluft på oppholdsrom.

- Vi bor i et 4 år gammelt hus, som har flere mangler som vi mener byggmesteren bør utbedre med dekning i 5-årsgarantien, men byggmesteren nekter. Tror du vi vil stille sterkere med en vurdering fra en takstmann? Må byggmesteren godta takstmannens vurdering? Vil du anbefale et nytt tilsyn etter at byggmesteren har utbedret feilene?

Svar:

Rapport fra en takstmann vil i de fleste saker styrke deres reelle krav mot byggmester. Takstmenn kjenner til lovverket og gjeldene Norske Standarder som er relevante. Byggmester kan være uenig i takstmannens vurderinger, men dette bør da dokumenteres på et rent byggfaglig nivå. Erfaringsmessig vil en utførlig rapport som dokumenterer avvik fra gjeldende regler løse de fleste saker, alternativt har huseier god dokumentasjon for å gå videre med saken juridisk.

Vil presisere at det også kan gå andre veien hvor det er huseier som stiller for store krav i forhold til regler og standarder som også vil framkomme i en rapport. Etterkontroll av eventuelle utbedringer anbefales, men dette er selvfølgelig avhengig av utbedringens karakter i og må vurderes i hvert enkelt tilfelle.

- Hvordan definerer man forskjellen på et oppussingsobjekt kontra et restaureringsobjekt? Jeg kjøpte et oppussingsobjekt for ett år siden, som har vist seg å inneholde så store feil og mangler at jeg bokstavelig talt måtte rive hele annen etasje, og 2/3 av første etasje. Likevel mener eierskifteforsikringen at jeg burde ha regnet med dette. Kan det virkelig stemme?

Svar:
Det benyttes ofte feil ord og uttrykk i beskrivelser av tilstand på eiendomsobjekt. Dette kan variere lokalt og kan oppfattes forskjellig fra person til person. Min forståelse av ordet «oppussing» går på at dette gjelder fornying av overflater så som tapeter, maling og gulvbelegg etc., og ikke utbedringer som følge av skader i selve konstruksjonene. Eventuelle rett på en erstatning eller prisavslag i henhold til avhendingsloven som følge av ordvalg vil væreavhengig av hva som var opplyst i en eventuell tilstandsrapport og boligens beskaffenhet som ved selvsyn på visning kan dokumenteres. Vil presisere at oppussingsobjekt ikke er et vanlig uttrykk beskrevet i byggtekniske standarder, og selv om også «restaureringsobjekt» ofte benyttes feil, virker dette etter min oppfatning noe sterkere. Generelt har kjøper krav på erstatning eller prisavslag om feil / mangler er vesentlige utover hva som var forventet, men dette er juridiske forhold som må vurderes i hvert enkelt tilfelle.

Noen ord og utrykk her kan være nyttig å kjenne til:

Vedlikehold: Tiltak som er nødvendig for å opprettholde en bygning eller et anlegg på et fastsatt kvalitetsnivå.

Tilstandsbasert vedlikehold: Tiltak for å fange opp behov for å gjennomføre vedlikehold før det oppstår skader.

Løpende vedlikehold: Tiltak for å rette på tilfeldige skader. Ikke planlagte utskiftninger av bygningsdeler eller komponenter.

Periodisk vedlikehold: Vedlikehold med regelmessige intervaller. Planlagte utskiftninger av bygnings- og anleggsdeler eller komponenter.

Modernisering: Arbeider for å tilføre manglende funksjoner eller tilfredsstille formelle krav som er kommet etter den opprinnelige oppføringen.

Ombygging: Arbeider for å endre en bygnings funksjoner, arealbruk eller standard, uavhengig av i hvilken retning standarden endres.

Reparasjon: Det å gjøre et delprodukt eller en bygnings- eller anleggsdel funksjonsdyktig uten hel utskifting.

Utbedring: Arbeider for å bringe en bygning opp til opprinnelig funksjonell og teknisk standard etter skader, unormal slitasje eller mangelfullt vedlikehold.

Et annet ord som benyttes er rehabilitering og restaurering. Ofte ser man dette brukt feil i forbindelse med modernisering eller ombygging av lokaler/bygninger. Slik standarden tolker dette ordet betyr rehabilitering: «Utbedring hvor det tas sikte på å bevare mest mulig av antikvarisk verdi eller arkitektonisk kvalitet».

- Jeg lurer på om det er noen spesiell instans hvor jeg kan klage på verditakst som takstmann har satt på en eiendom. Jeg har fått to verditakster på leiligheten min, de varierer på 350 000!

Svar:

Det er opprettet en klagenemd for takstmenn. Nemnda behandler klager på takster og tilstandsrapporter på boliger og fritidshus som er utarbeidet fra og med 1. juni 2002. Adresse: Klagenemda for takstmenn, Postboks 155 Sentrum, 0102 Oslo

Formålet med nemnda er å gi brukere av taksttjenester en rimelig og rask klageadgang, samt å danne retningslinjer for bransjen ved at innholdet av «god takstmannsskikk» utmeisles. Det er Forbrukerrådet, NITO Takst og NTF Norges Takseringsforbund som arbeider i nemnda. Nemnda skal i hver sak bestå av en formann og to medlemmer; én fra forbrukersiden og én fra bransjesiden.

Nemnda behandler klager på takstmenn som er medlemmer av en av de to medlemsorganisasjonene. Et annet kriterium for klagebehandling er at oppdraget må falle inn under virksomhet som er godkjent av organisasjonene.

Vi har kjøpt et 30 år gammel hus med tilstandsgrad 1 på alle punkter, men med tydelige feil. Hvorfor utarbeides ikke en verdivurdering slik at tilstanden er i forhold til den teknisk verdi med restlevetid for viktige bygningsdeler av huset. Jeg føler vi ble hold til narr av megler og takstmann.

Svar:

Tilstandsgrad (TG) settes for de fleste delelementer i en tilstandsrapport. TG skal formidle det konkrete elementets forventede tilstand. Faktorer som typisk er av betydning ved fastsettelse av TG er alder, påviste svekkelser, forhold som erfaringsmessig representerer stor risiko for fremtidige skader etc.

Usikkerhet med hensyn til elementets alder eller andre forhold som ikke lar seg dokumentere kan også påvirke tilstandsgraden.

Eksempelvis kan TG 2 og 3 settes på bygningsdeler hvor ytterligere undersøkelser anbefales for å få stadfestet tilstanden.

TG 0 Ingen symptomer, og tilsier at elementet er dokumentert helt uten slitasjer og skadesymptomer. Benyttes i hovedsak når et element er helt nytt.

TG 1 Svake symptomer, og benyttes når elementet er tatt i bruk og graden formidler normal slitasje ute n nødvendige strakstiltak.

TG 2 Middels kraftige symptomer, og formidler at det er feil/slitasje/skade som bør utbedres innen rimelig tid. Det er vanskelig å konkretisere hva som kan anses som «rimelig tid». Graden er imidlertid satt ut fra en fagmanns objektive vurdering som et klart signal om en påregnet kostnad. TG 2 kan også benyttes på elementer som ikke har på viste svekkelser, men der elementet iht. levetidsbetraktninger befinner seg innenfor tidsintervallet hvor behovet for utbedringer må anses påregnelig.

TG 3 Kraftige symptomer, og anvendes når det er påvist funksjonssvikt ved et element som nødvendiggjør utbedring umiddelbart eller innen kort tid.

TG 3 kan også benyttes på elementer som ikke har påviste svekkelser, men der elementet iht. generelle levetidsbetraktninger anses utlevd.

Kombinasjoner av TG grader som for eksempel TG 1-2 , 2-3 eller 1-3 benyttes der det vanskelig lar seg gjøre å sette en klar TG grad på hele eller deler av elementet. I disse tilfeller er detaljteksten under den aktuelle hovedoverskriften særlig viktig for å tilegne seg kunnskap om elementet.

Flere av bygningsdelene vil på en 30 år gammel bolig ha nådd en anselig alder. Kombinert med synlige feil bør det normalt settes

TG 2 eller TG 3.Vurdering av TG er takstmannens ansvar og skal være i samsvar med beskrevet vurdering og levetidsbetraktninger på de enkelte bygningsdelene. Megler har ikke byggteknisk kunnskap og ikke ansvarlig for taksmannens arbeid.

Tilstandsgrader alene gir ikke et riktig bilde av elementet. Det er derfor viktig å lese rapporten nøye og sammenstille taksmannens vurderinger med levetidsbetraktninger samt egne observasjoner på visning.

Verditakst er ikke vanlig å benytte i Trondheim med omegn, men kan bestilles som et tillegg i Boligsalgsrapporten.

Verdireduksjon på teknisk verdi i forhold til alder og slitasje settes skjønnsmessig av takstmann og behøver ikke å gi et korrekt bilde av nødvendige påkostninger pga. forskjellig referansenivå og krav til standard etc.

- Hva er egentlig forskjellen på bolig-areal (boa), bruksareal (bra) og bruttoareal (bta)?

Svar:

Bruttoarealet (BTA) er de måleverdige arealer begrenset av ytterveggenes utside. Bruksareal (BRA) er det areal av bruksenheter og felles del, som ligger innenfor omsluttende vegger. Det vil si at man måler fra innside yttervegger med visse fradrag.

Boligareal (BOA) er bruksarealet (BRA) av boligens hoveddel. I hoveddel (BOA) inngår følgende rom: Oppholdsrom, stue og kjøkken, toalett og vaskerom, badstue, trimrom og svømmebasseng, vindfang, entre, gangarealer og trapper mellom ovennevnte rom. Rom av en bruksenhet som for eksempel ikke inngår i hoveddel er boder, oppbevaringsrom og garasje, tekniske rom, søppelrom og fyrrom, balkonger, terrasser og andre åpne deler, gangarealer og trapper mellom rom nevnt ovenfor og mellom disse rom og hoveddel.

Det er nylig gjennomført en revisjon av Norsk Standard 3940 som angir areal og volumberegninger av alle typer bygninger. Dagens boligareal (BOA) utgår og erstattes ved annonsering ved salg med areal av primære rom (P-ROM). Nye måleregler vil tre i kraft 1.januar 2008 med en overgangsordning på 6 mnd.

Primærrom (P-ROM) er for eksempel oppholdsrom, soverom, kjøkken, bad og entre, samt ganger og trapper mellom denne type rom. I salgsoppgaver/ prospekt og internettannonser skal samlet areal for disse rommene oppgis – i tillegg skal det lages en liste over hvilke rom som er inkludert i P-ROM. Bruksarealet BRA for hver etasje oppgis.

- Jeg og min bror skal overta våre foreldres 2-mannsbolig. Vil en leilighet i første etasje ha større verdi enn den i andre?

Svar:

En leilighet i første etasje med enkel atkomst til bakkeplan vil i utgangspunktet være mer attraktiv og ha noe høyere verdi enn en leilighet i 2.etg. Dette må imdlertid vurderes i hvert enkelt tilfelle og er avhengig av tomtens beskaffenhet og verdi som uteareal. Videre må boligens beliggenhet med forskjeller på utsikt og lysforhold vektlegges.

- Jeg vurderer å kjøpe en bolig der det er målt noe høye fuktverdier på badet. Badet ble modernisert for ca. 15 år siden og har ingen synlige skader. Bør jeg sikre meg noe i forbindelse med kjøpet?

Svar:

Et 15 år gammelt bad vurderes generelt har oppnådd en anseelig alder sett opp i mot foreventet levetid. Erfaringsmessig vil normal levetid på eksempelvis et flislagt bad fra 90-tallet være ca 10-20 år (kort-lang). Det vil være stor risiko for en skadeutvikling og tiltak bør vurderes. Omfanget og kostnader kan variere. Ofte kan et dusjkabinett utsette utbedringer såfremt ingen større skader har oppstått, alternativt må en total oppgradering vurderes og vektlegges før et kjøp. Såfremt opplysninger om badet med tanke på alder opp i mot forventet levetid og fuktutslag er opplyst i forkant av et salg, gjerne i form av en boligsalgsrapport eller våtromstest vil kjøper normalt ikke ha noe krav om erstatning fra selger.

- Et hus ble lagt ut for salg med prisantydning 1 800 000. Jeg sikret meg finanisering opp til 2 200 000. I budrunden gikk huset for 2 400 000. Er slike prisantydninger helt uavhengig av husets verdi og kan slike prisantydninger gis uten ansvar?

Svar:

Eiendomsmeglere har ikke lov til å sette en lav prisantydning på en bolig som et lokketilbud. Vil presisere at prissetting i et opphetet boligmarked er vanskelig. Budrundene går i et høyt tempo og erfaring viset at flere kjøpere er villig til å strekke seg langt for den rette boligen. Dette er vanskelig for meglere å forutse og de står i utgangspunktet uten ansvar.